Bir taşınmazın değeri tek bir formülle hesaplanmaz. Değerleme uzmanları, taşınmazın türüne, kullanım amacına ve piyasada yeterli veri bulunup bulunmamasına göre uluslararası standartlarda tanımlanmış üç temel yaklaşımdan birini veya birkaçını birlikte kullanır.
1. Pazar (emsal karşılaştırma) yaklaşımı
En yaygın kullanılan yöntemdir. İncelenen taşınmaza benzeyen ve yakın zamanda satılmış ya da satışa çıkarılmış mülkler (emsaller) bulunur. Emsaller ile taşınmaz arasındaki farklar (konum, büyüklük, kat, yaş, manzara, bina kalitesi gibi) için düzeltmeler yapılarak değere ulaşılır.
Nerede kullanılır? Konutlar, arsalar ve piyasasında çok sayıda işlem olan dükkanlar.
2. Gelir yaklaşımı
Taşınmazın gelecekte üreteceği gelirin bugünkü değerine dayanır. İki temel tekniği vardır:
- Doğrudan kapitalizasyon: Yıllık net kira gelirinin, piyasadan elde edilen bir kapitalizasyon oranına bölünmesiyle değer bulunur.
- İndirgenmiş nakit akışı (İNA): Birkaç yıllık gelir ve gider projeksiyonu yapılır, nakit akışları uygun bir iskonto oranıyla bugüne indirgenir.
Nerede kullanılır? Ofis, AVM, otel, kiracılı dükkan gibi gelir getiren ticari mülkler.
3. Maliyet yaklaşımı
Arsa değerine, yapının bugünkü yeniden inşa maliyetinden yıpranma payı düşülmüş tutarın eklenmesiyle değer hesaplanır. Piyasada emsali az bulunan veya gelir üretmeyen özel amaçlı yapılarda tercih edilir.
Nerede kullanılır? Fabrika, okul, hastane gibi özel amaçlı yapılar ile makine ve tesisler.
Değerleme süreci nasıl işler?
- Talep: Taşınmaz bilgileri ve raporun kullanım amacı belirlenir.
- Resmi araştırma: Tapu, imar, belediye proje ve ruhsat kayıtları incelenir.
- Yerinde keşif: Taşınmaz ve çevresi incelenir, fotoğraflanır, ölçümler alınır.
- Analiz: Emsal verileri toplanır, uygun yöntem(ler) uygulanır ve sonuçlar karşılaştırılır.
- Raporlama: Bulgular ve nihai değer imzalı rapor hâlinde teslim edilir.
Neden birden fazla yöntem kullanılır?
Her yöntemin güçlü ve zayıf yanları vardır. Birden fazla yaklaşımla elde edilen sonuçların birbirini desteklemesi, raporun güvenilirliğini artırır. Uzman, verinin kalitesine göre hangi sonuca daha fazla ağırlık verdiğini raporda gerekçesiyle açıklar.